地代鑑定例
私たちの事務所で過去に評価した継続地代・借地料鑑定の一例をご紹介します。
ご覧いただくと分かるように、適正な地代・借地料は、個別の借地契約ごとにバラツキが大きいものです。同じ人が二人いないのと同じように、一つとして同じ借地契約はありません。
（事案1）
所在地 東京23区（城南エリア）
地域種別 商業地
地積規模 250 ㎡（小規模住宅）
鑑定結果 公租公課の8.7倍
［不動産鑑定士のコメント］
駅前商店街に店舗付共同住宅が建つ事案。住宅軽減の適用により、周辺の宅地よりも公租公課が大幅に低いために高倍率となったが、地代水準は近隣店舗のものと変わらない。
（事案2）
所在地 東京23区（城東エリア）
地域種別 住宅地
地積規模 64 ㎡（小規模住宅）
鑑定結果 公租公課の7.4倍
［不動産鑑定士のコメント］
地価が高い割に、住宅軽減の影響で公租公課の金額が低い事案。そのため公租公課倍率は高くなった。長年にわたる地主の努力が功を奏していた。但し、地価に対する利回りは決して高くない。
（事案3）
所在地 東京23区（城北エリア）
地域種別 住宅地
地積規模 370 ㎡
鑑定結果 公租公課の3.0倍
［不動産鑑定士のコメント］
現行地代が公租公課とほぼ同じ水準の本事案。契約に疑問に感じた地主が、先代からの相続を契機にこれまでの借地関係を見直すことを決意。鑑定結果をもとに借地人と話し合い、最終的に裁判所の調停制度を利用し、3.0倍となる。
（事案4）
所在地 さいたま市某区
地域種別 商業地
地積規模 250 ㎡（非住宅）
鑑定結果 公租公課の4.7倍
［不動産鑑定士のコメント］
相続不動産である土地を妹、その上に建つ家屋を姉が相続したことで借地や地代問題に発展した事案。不動産鑑定書をもとに調停制度を利用して解決に至る。
（事案5）
所在地 東京23 区（城東エリア）
地域種別 商業地
地積規模 130 ㎡（非住宅）
公租公課倍率 4.8倍
［不動産鑑定士のコメント］
堅固建物所有目的とする期間60年の借地契約であった。更新料の授受もない。
以上のとおり、隣接する借地同士であっても、それぞれ契約相手、契約に至った背景、契約期間、利用状況、信頼関係、賃料改定時期、更新料受領の有無など違いますので、無論、適正な地代・借地料も違います。
このように、適正な地代を求めるためには、厳密には、不動産鑑定による他ありません。
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