最新判例｜新宿住宅地の借地立退料600万円

「地主の執念！驚くほど借地立退料を安くできたケース」

皆さん、こんにちは。

不動産鑑定士の三原です。今回は、借地の立退料の実例について説明します。

オーナーからみた借地権の立退きで成功した具体例をご紹介です。

今回は東京地裁の令和4年3月17日事件番号令４年（ワ）３５６３７号「建物収去土地明渡等請求事件」を調べたものです。

なお、地裁の判決の内容は、あくまで個別の事情や背景を踏まえたものです。皆さんの不動産にそのまま当てはまるものではないことにご注意ください。

事案の概要

地主が借地人との間の土地賃貸借契約が期間満了などにより終了したと主張して、借地人が所有する建物の収去とその土地の明渡しを求めた事例です。物件の場所は、おそらく東京都新宿区の住宅地です。

結論からいうと、この事例では借地権価格の１割の立退料を支払うことで、地主の土地明渡しが認められました。

地主の主張

具体的な状況について説明します。地主は、現在、借家住まいで自宅を所有していないこと、現住所は築３５年程度のマンションで、設備は古く、エレベーターもなく７８歳の高齢では３階の自宅までの階段の上り下りの負担は大きいと言います。

そこで、自宅建築に適した土地を他に持っていないので、本件土地に自宅兼アパートにして、1階に住みたいと言うのです。

借地人の言い分

借地人が言うには、地主は本件土地の他に複数の不動産を所有しており、それらの不動産、例えばアパートの１室にでも居住できるのに、あえて借家住まいをしていると言います。

また７５歳を超えて自宅を新築するのは不自然だという訳です。つまり、地主は他にも底地を持っていたりアパートを持っているのに、わざわざ本件借地権の近くで借家住まいをしているというのですね。なかなか、この地主さんもやりますね。

裁判所の判断

かいつまんで説明すると次のようなポイントに触れています。

①借地人は本件土地に自ら住んでいない。

②当初、居住目的で契約されていたものの今は居住目的ではなく賃貸目的になっている。

③借地人は現役で働いているので本件建物からの賃料収入は借地人の生活にとって必要不可欠ではない。

④建物は築５０年以上経過しているので建物の取得に必要だった投下資本の回収のために必要な期間は既に経過している。

⑤建物は老朽化し、リフォーム又は建替えを行わなければ　新たに賃貸するのは困難な状況である。

これらを理由に挙げた上、結論として、借地人が本件土地を使用する必要性は低いとしました。

他方、地主のほうは、借家住まいで自宅を持たず、本件土地以外に自宅の建築に適した土地をもっていない。現在のエレベーターのない３階部分にある住まいから、長年居住している地域内に自宅を建築したい理由はわかる、としました。

そこで、これらを考慮して、本件の通常の借地権価格は５，５００万円程度のところ、立退料は借地権価格の約１割に相当する６００万円が妥当という判決を下しました。これは通常のケースと比べて驚くほど安い立退料です。地主の方がより強い正当事由が認められたからでした。

最後に不動産鑑定士としての意見

今回の判決で示された点、例えば、借地人が住んでいない点や建物の老朽化が進んでおり賃貸借の目的は終わっているといった点などは、地主さんにとっても、参考になるのではないでしょうか。また、今回の地主さんの場合は、執念がすごいですね。自宅を建てずに本件借地権の近くのマンションに借家住まいをしていたところを見ると、周到な準備をしてきたと言わざるを得ませんね。余談ですが、もしかすると「今にみてろと毎日階段の上り下りをして３階から本件借地権を苦々しく見ていたのかもしれません。そのおかげで、足腰も鍛えることができて、お金とともに健康も得たのかもしれませんね。

以上、今回のテーマは、「地主の執念！驚くほど借地立退料を安くできたケース」でした。参考になれば幸いです。

 

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