更地になると税金3.6 倍

固定資産税等の金額が去年と比べて大幅アップして驚いた。このような経験はありませんか？例えば、借地権が戻ってきたので駐車場に変更した、借地人から間借りした店子が新たに商売をはじめた・・・など原因はさまざまです。

宅地上の家屋が住宅であれば、住宅の軽減措置が適用されますが、更地にして駐車場にするなど、住宅として利用しなくなると軽減措置がなくなります。

この住宅の軽減措置の有無によって、毎年の固定資産税等の金額が大きく影響してきます。

では、軽減措置の適用がなくなると、どのくらい税金が違ってくるものでしょうか。

土地の有効活用を検討する際にも、ご質問をよくいただきますので、改めて調査してみました。

結論から申し上げますと、約3.6 倍上がります。

ただし、以下の条件に合致する場合に限りますので、この倍率を活用する場合は、お調べの宅地が、以下の条件と同じかどうかご確認ください。
また、お調べの土地について、具体的に計算したい場合もあると思いますので、以下では、固定資産税、都市計画税の用語とともに、計算方法について説明します。

［固定資産税とは］
固定資産税は、市町村が課す税金で、毎年1 月1 日現在の土地や建物の所有者に対して課されます。税額は、市町村が定める評価額に対し、原則として、1.4% の税率を乗じて計算します。

［都市計画税とは］
都市計画税は、固定資産税と同じく、市町村が課す税金です。都市計画の整備に充てるために、原則として、市街化区域内の土地や建物の所有者に対して課されます。市街化区域とは、市街化を促進すると行政上定められた区域のことです。税額は、評価額に対して、原則0.3% の税率を乗じて計算します。この税率は、市町村ごとに違いますが、0.3％が多いようです。

［住宅の軽減措置とは］
住居は生活の基盤ですので、住宅利用している宅地は、固定資産税等の軽減措置がもうけられています。固定資産税では、宅地200 ㎡以下の部分の評価額が6 分の１、200 ㎡を超える部分は3 分の1 となります。また、都市計画税では、宅地200 ㎡以下の部分の評価額が3 分の1、200 ㎡を超える部分は3 分の2 となります。

固定資産税の評価額
ここでは、例として200 ㎡以下の宅地の固定資産税の評価額を30,000,000 円とします。

固定資産税路線価　　　地積　　　　　評価額
　300,000 円　　×　　100 ㎡　＝　30,000,000 円

住宅の軽減措置を適用した固定資産税等の査定
　この評価額に、住宅の軽減措置を適用すると、次のとおり、年額固定資産税等の金額は10 万円となります。

（固定資産税）
　　評価額　　　　軽減措置　　　税率
30,000,000 円　×　1/6　　×　　1.4％　＝　70,000 円・・・①
　
（都市計画税）
　　評価額　　　　軽減措置　　　税率
30,000,000 円　×　1/3　　×　　0.3％　＝　30,000 円・・・②
（合　　　計）　　　　　　　　　 ①＋②　＝ 100,000 円　・・・③

住宅の軽減措置が適用されない場合
　
宅地の上の建物が居住用でなく、例えば、店舗や駐車場になると、住宅の軽減措置が適用されません。その場合は、次のとおり、年額固定資産税等の金額は35.7 万円となります。

（固定資産税）
　　評価額　　　　負担調整　　税率
30,000,000 円　×　0.7　×　　1.4％　＝　294,000 円・・・①’
　
（都市計画税）
　　評価額　　　　負担調整　　税率
30,000,000 円　×　0.7　　×　0.3％　＝　63,000 円・・・②’
（合　　　計）　　　　　　　　①’＋②’　＝　357,000 円　・・・③’

なお、上記の「負担調整」とは、税負担が急激に大きくならないように評価額を緩和するための率です。ここでは
0.7 を採用しています。

まとめ
以上の計算のとおり、住宅の軽減措置がなくなると、固定資産税等の金額が年額10 万円から35.7 万円になりました。
負担調整の数字にも左右されますが、概ね3.6 倍上がると覚えておくとよいでしょう。
土地の有効活用を検討する場合にも、この計算方法を知っておけば何かと便利です。

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