不動産鑑定の効果的活用こそが問題解決のお役にたちます
一人として同じ人がいないように、不動産を巡る問題はいろいろであり、関わってくる方々の事情もさまざまです。それだけに不動産鑑定が必要となるシーンも多岐にわたります。
不動産鑑定に関する疑問や知りたいことがありましたら、何なりと当社までご相談ください。
このような時に不動産鑑定をご活用ください
-
1.企業用不動産
株式公開している上場企業などでは、会計処理や事業再生などの場面において、所有不動産の現在の資産価値を株主や債権者等のステークホルダーに開示することが必要となります。不動産の価値は流動的なものだけに、時価を把握しておくことが求められます。 また、会社と会社役員間・関係会社間の取引には、客観的価値を把握したうえで適正な取引を行うことが必要です。また、Ｍ＆Ａを行う際のデューデリジェンス、会社分割や合併などにおいても、不動産価値の正確な把握は欠かせません。 こうした企業特有のニーズに対応した不動産鑑定についても、当社にご相談ください。 -
2.不動産を担保に融資を受ける時
銀行などの金融機関に土地を担保に融資を申し込んだ場合、通常、金融機関側が担保価値を査定します。融資額が高額であれば、金融機関側が不動産鑑定をとることもありますが、高額でなければ、金融機関内部で金融機関独自の基準で融資額を査定する場合がほとんどです。金融機関の査定は、どうしてもある程度画一的な処理がなされるため、個別的な事情が考慮されない等の理由で、予定した融資額が提示されないケースも起こり得ます。 そうした場合に希望した金額での融資を得ようと思えば、融資を受ける側で担保価値についての鑑定評価を得て、金融機関を説得しなければなりません。無論、融資を申し込む前に土地の担保価値を把握しておけば、資金計画をより適切にたてることができます。 -
3.調停・裁判
不動産取引をめぐる紛争に関する訴訟の他、地代の増額請求に関する調停、相続関連の手続きなど、不動産に関してさまざまな裁判手続きが起こりえます。そうした際には、証拠として不動産鑑定評価書が必要となるケースが少なくありません。 また、不動産をめぐる訴訟では、裁判所が当事者に和解を勧奨することも珍しくありません。その際、自ら和解案を作成しようとすれば、その内容の合理性についての説明が求められます。私たちは、そうしたケースにおける不動産鑑定につき豊富な実績を有しています。 その他、破産や会社更生・民事再生なども含め、個人、企業を問わず裁判所が関わるさまざまな場面で鑑定評価はお役に立ちます。 -
4.不動産証券化
当社は、証券化対象不動産の鑑定評価もうけたまわります。 証券化対象不動産の鑑定評価は、有価証券等の目論見書に記載され、場合によっては評価書の写しが投資家に提示されることもあり、投資判断を行うための情報となります。と同時に、不動産ファンドに融資する金融機関の厳しい目に晒されます。そして、対象不動産が生み出すキャッシュフローが投資家への配当の原資となるため、不動産鑑定においては、キャッシュフロー予測や利回りに関するより精緻な説明が求められます。そのため、証券化対象不動産については、「証券化対象不動産の鑑定評価に関する実務指針」に従った適正な不動産鑑定が求められています。 当社では、こうしたより厳格で精緻な説明を求められる証券化対象不動産の鑑定につき既に多くの実績を有しています。投資家や金融機関に対する説明責任に耐えうる不動産鑑定評価を提供いたします。 -
5.売買・交換、再開発
不動産の売買・交換のとき、不動産の客観的価値を把握することで、適正な取引を行うことができます。 また、再開発に伴う売買・交換、共同ビルの売買や交換などでは、関係者同士の権利関係が複雑に絡みあっている場合も少なくありません。そうした場合、はじめに不動産の客観的価値を把握することは、さまざまな問題点をあぶり出し、問題解決の糸口をみつけるための出発点となります。迅速且つ適切な鑑定評価が、結果として売買や交換、ひいては再開発そのものをよりスムーズに進めることにもつながります。 当社は、単独の売買・交換だけでなく、再開発に関連した複雑な事例・事案についても豊富な経験を有しております。まずは、お気軽にご相談ください。 -
6.不動産の地代・賃料
土地を賃貸しているけれど、もう何年も地代の見直しをしていない。滞りなく支払われているので気にしていなかった。このような地主の方はいらっしゃらないでしょうか。 街は日々変化しています。その変化に伴った地価の変動、公租公課の変化などによって、地代の相場も変化します。場合によっては、現在受け取っている地代が、相場より大幅に安い地代となっている場合もあり得ます。同じ事は家賃についてもあてはまります。 地代や家賃についてのルールを定めた借地借家法では、税金や地価の変動などによって近傍の相場に比べて不相当に安くなっていたり、高くなっていれば、地代・家賃の増額や減額請求権が認められています。 まずは地代・家賃の相場を調べてみましょう。値上げや値下げ交渉のためには、相手方も納得するような説明が必要です。もし増額や減額の請求が可能であれば、どのような形で交渉を進めたらよいかについても丁寧にご説明いたします。 -
7.立退き料・承諾料
土地や建物の賃貸借では、地代や家賃以外にもさまざまな問題が生じることがあります。 地主の方が最も気になるのは立退料でしょう。賃貸借契約を解除して借地等を明け渡してもらうには、定期借地契約であったような場合を除き、立退料が必要となる場合がほとんどです。建物の賃貸借の場合も同様です。どの程度の立退料が妥当なのか、不動産鑑定士である我々にご相談ください。鑑定に基づく立退料であれば、説得力があり、相手方も納得しやすいので、裁判などにならずに円滑に立ち退き交渉が進む可能性が高くなります。 また、借地権を譲渡されるときは賃貸人（地主）の承諾が必要であり、その際に賃貸人は承諾料（名義書換料）を受け取ります。名義書換料（譲渡承諾料）、建替承諾料、更新料など各種の承諾料も鑑定評価の対象となります。賃借人の方も、これらの額を予め調べておけば、交渉を円滑に進めることに役立つでしょう。 -
8.次世代のための相続対策
相続争いは百害あって一利なしです。そのためには、“終活”の一環として、しっかりとした相続対策をしておくことが必要です。 法定相続分は民法で定められています。大まかにいえば、残された配偶者（夫や妻）に相続財産の２分の１、子供たちは残った２分の１を頭割りで相続することになります。 そして、何を誰に相続させるかは「遺言」で指定することができます。適切な配分をするには、相続財産の額を出来るだけ正確に把握しておく必要があります。そのため、まず不動産を所有している方は予めその価額を鑑定し、その鑑定額に基づいて分配の仕方を指定するとよいでしょう。 また、もし兄弟らと共有名義になっている不動産がある場合、これが相続されるとさらに複雑な共有関係になってしまい、そうした複雑な共有関係から不動産の処分や利用を巡って争いが生じる場合も少なくありません。そこで、生前に、共有名義の不動産について分割などして単独名義にしておくことは、後の争いを避けるためには有効です。 こうした相続対策についても、当社ではご相談をうけたまわっています。 -
9.不動産を相続した時
不動産を相続した相続人も、さまざまな問題に直面します。 不動産は、まず法定相続分に従い相続人の共有となり、その後、遺産分割協議をすることになります。分割の方法としては、共有名義となった不動産を売却して金銭を相続人間で分配する方法、共有者の１人が他の共有者に金銭を支払って単独所有とする方法、複数の不動産が共有名義となっているのであれば、共有持分を交換する方法などがあります。いずれの方法でも、不動産の価値を正確に把握していなければ公平な分割・分配はできませんので、鑑定評価が必要となります。 また、賃貸している土地（底地）を相続したような場合には、地代について改めて交渉する機会にもなります。 さらに、相続した不動産を当面利用することがないような場合もあり得ます。そうしたときは、不動産の有効活用を考える必要があります。当社では、不動産の有効活用についての相談もうけたまわっております。不動産を相続した場合にも、当社へご相談ください。
