担保評価 ノンバンク・金融機関 実績

主 要 取 引 先

・ 都市銀行、地方銀行
・ 外資系証券会社
・ サービサー会社
・ ノンバンク、ファイナンス会社
・ 国内リース会社
・　外資系金融機関　他（敬称略、順不同）

サ ー ビ ス 実 績

・ ノンリコースローン、SPC組成に伴う鑑定評価業務
・ リファイナンスの際の担保評価の見直し、時点修正
・ 不動産融資に伴う担保評価業務（大量・継続）
・ 譲渡担保清算時の鑑定評価

商品ラインナップ

　詳細はこちらをご覧下さい。
　納期にも柔軟に対応いたします。

ミニ知識：「譲渡担保とは？」

　金融機関のご担当者様より、よくご質問をいただきますのでポイントをご説明します。

「譲渡担保とは？」

譲渡担保とは、不動産担保融資の際に貸付金保全の担保として抵当権や根抵当権ではなくて、所有権移転の形式をとる方法です。

「譲渡担保をとるメリット」

　借り手（債務者）のクレジットが低い先であれば、融資実行後に他から差し押さえなどがはいってしまう可能性があります。これを防止することができます。
したがって、不動産価値が高くても借り手のクレジットが低い場合に利用する方法となります。
また、譲渡担保の場合は、金融機関側に所有権移転という形をとりますので、担保物件の管理がしやすいこと、および回収のときも手続きがスムーズになります。
　融資当初から事故発生後の回収を想定した方法です。

「譲渡担保をとるデメリット」

　不動産取得税がかかるというデメリットがあります。ただし、譲渡担保を理由として納税の猶予の申請をすれば、実態は担保であるため、納税については一定期間猶予してもらえるそうです。
　また、固定資産税・都市計画税が所有者名義人にかかってくるのもデメリットです。不動産登記にかかる登録免許税もかかります。もちろん、これらの費用は借り手負担ということを予め合意をとっておくことになります。抵当権・根抵当権の場合には、設定にかかる諸経費は借り手が負担しますので、通常の場合と同様に考えてよいでしょう。
　さらに、もうひとつ挙げるなら貸し手側に所有権が移転しているため、競売がかけられないということも大きなポイントです。つまり、不法占有者がある場合に、裁判所から引渡命令を受けて、権利関係をきれいに片付けてもらって執行官から引渡しを受けることができなくなります。
　つまり、デフォルトが生じたときの回収方法は、不動産の任意売却による回収という選択肢となります。

「借り手・お客の反応」

　転売目的の商品不動産の場合は、特に嫌がられてしまいます。なぜなら、登記事項証明書上の所有者は金融機関名となっていますので、不動産の買い手（出口）からみると、真の所有者が借り手なのか金融機関なのか見分けがつかないからです。当然、通常の抵当権・根抵当権等のように債権金額も登記事項証明書から分かりません。さらに、譲渡担保設定自体、通常の取引ではめずらしいため、買い手が取引に不安を覚え、敬遠されてしまいます。つまり、担保物件の買い手は、金融に強い不動産業者に限定されてしまい、一般のエンドユーザー向けではなくなってしまうのです。当然、買い手が限定されてしまうので、販売価格も安くなってしまう可能性があるでしょう。
　また、収益ビルの場合にはテナント側にも迷惑をかけてしまいます。例えば、保証金の預け先はどこになるのか、月々の賃料の支払い先はどこかなど不安にさせてしまうでしょう。
　借り手側からすると、再販するときも賃貸するときも大変な手間がかかります。

「金融機関の利用状況」

　大手ノンバンクは一時期譲渡担保による融資をおこなっていたようですが、最近はほとんどみかけません。中小規模のファイナンス会社のなかには、不動産融資によって物件を取り上げることを最初からも目的として譲渡担保を利用している場合もみられます。
　都市銀行などは譲渡担保で貸付しているのをみたことはありません。

「契約書の内容」

　固定資産税、都市計画税の支払い義務者は、所有権移転先である金融機関側になります。したがって、譲渡担保契約を設定する際には、固定資産税、都市計画税は借り手が負担する契約内容にしておく必要があります。ただ、クレジットが低い先ですので税額を請求しても支払いに応じてもらえない先もでてくる可能性があります。
　不動産の登記事項証明書上の所有者は金融機関側ですので、借り手の支払いがないからといって、税額の支払いをすまさないと税金滞納につき地方公共団体から差し押さえを受けてしまう可能性があります。また譲渡担保による借り手側が数社ある場合は、所有権名義はすべて金融機関側にあるため、差し押さえ登記は他の借り手側の不動産に及びますので、大変にクレームに発展する可能性があります。

「清算の場面に鑑定評価を」

清算する場合は、デフォルトが生じた旨、実質的な所有権は金融機関に移転する旨、期日を定めて売却する旨などを内容証明郵便により送付することになります。
ただし、借り手側から実質的な所有権が金融機関に移転したことにつき合意書をとっておかないと、任意売却先である買い手がやはり警戒するため、売却による回収が実現できないおそれがあります。
　また、融資金額が不動産価値より小さい場合は、その差額を精算金として借り手に支払うことになります。
不動産価値については後々トラブルになりますので、専門家の正式な鑑定評価をとっておくことになります。