不動産鑑定・財務諸表の時価表示・担保評価は日本橋鑑定総合事務所 » 2010

【講　師】
岡村　憲一郎氏
株式会社Biz Next 代表取締役公認会計士、米国公認会計士

高坂正浩氏
不動産鑑定士（登録番号第6976号）、株式会社日本橋鑑定総合事務所

【開催日時】
平成22年２月９日（火）　13：30～16：20

【主　催】
株式会社　ファンドソリューション

【後　援】
財団法人日本ビルヂング経営センター

【協　賛】
一般社団法人　地域金融経済調査会
不動産時価会計実務研究会
株式会社　日本橋鑑定総合事務所
【概　要】
我が国でも国際会計基準（IFRS）適用の動きが急ピッチで進んでいます。
IFRSは時価主義を基礎として企業の経営実態を詳細に開示させることに
重点を置いています。IFRSでは投資不動産は原価評価されている場合、
時価評価を注記することになっています。
こうした背景で平成21年４月１日以降に開始する事業年度からはじまる
賃貸等不動産の時価会計について、(社)日本不動産鑑定協会もガイドラ
イン策定に向けて動いているようです。これらを踏まえて不動産鑑定士
の立場から分かりやすくポイントをまとめていただきました。この時価
会計はあくまで財務諸表の注記に止まりますが、地価変動局面では投資
家・株主各位などへ、より一層のディスクロージャーが求められていま
す。
そこで本セミナーではIFRSに関するコンサルタントの第一人者である
岡村憲一郎氏（株式会社Biz Next 代表取締役公認会計士米国公認会計士）
にIFRSの本質、特徴、今後の動向をお話いただきます。また不動産評価
において多くの実績を持つ高坂正浩氏（㈱日本橋鑑定総合事務所不動産鑑定士）
には、不動産の時価会計・時価開示、具体的対応策について、できるだけ
具体的かつ分かりやすく解説していただきます。
【コンテンツ】
１． IFRSを巡る動向
(1) 日本におけるIFRSとのコンバージェンス
(2) 日本におけるIFRS強制適用までのステップ
(3) 日本企業における現時点のIFRS取組状況

２．IFRSの特徴と今後の動向
(1) IFRSの本質とは？
(2) IFRSの会計的特徴
(3) IFRSによる影響が多大な企業の典型的特徴
(4) IFRSによる主な影響（固定資産の減価償却と減損処理）
(5) IFRSのもとでの経営管理体制のポイント
以上　岡村　憲一郎氏(60分)

３．IFRSと賃貸等不動産の時価開示
以下　高坂　正浩氏(75分)
（1）IFRSと不動産との関わり
（2）賃貸等不動産の時価開示の流れをどう捉えるか
（最近の日本経済新聞の関連記事、紹介／IFRSとは？その流れ
／IFRSの導入で不動産保有会社は何が変わるか？／時価開示導入のポイント）

４．平成22年３月末決算への具体的対応(社内簡便評価方法)
（1）不動産時価開示にどう対応するか、賃貸等不動産とは？
（2）自社で評価する場合の不動産時価の算定方法
（賃貸等不動産とは？含まれるもの、含まれないものの具体例／
時価開示判定までのフローチャート／社内簡便評価方法と具体例／
自社見積方法①不動産鑑定の考え方を取り入れる／
自社見積方法②独自フォーマット提供で評価方法解説）

５．質疑応答

※ 上記のコンテンツは内容向上のため一部変更される可能性が
あります。予めご了承願います。

■講師プロフィール

○岡村　憲一郎氏
公認会計士米国公認会計士
株式会社Biz Next 代表取締役
株式会社東京国際会計　代表取締役
————————————————–
（略歴）東京大学経済学部卒業。1993年公認会計士2次試験合格、
大手監査法人の国際部に勤務し、PwCニューヨーク事務所駐在後、
2007年に独立。現在、外資系会社に対してIFRSおよび米国基準に
基づく財務諸表作成支援を行うと共に、国内大手企業のIFRS導入
支援を行う。日本公認会計士協会（東京会）会計委員会の副委員
長を務め、各種実務セミナー講師としても活躍中。

○ 高坂　正浩氏
不動産鑑定士（登録番号第6976号）
株式会社日本橋鑑定総合事務所
————————————————–
大手不動産鑑定会社、金融機関等を経て、日本橋鑑定総合事務所
の不動産鑑定顧問に就任。不動産鑑定、デューデリジェンス、
審査業務等に従事。現在、上場企業の財務部・総務部に対して
IFRSおよび米国基準に基づく不動産の時価評価支援をおこなう
とともに、不動産時価実務研究会でセミナー講師も務めている。

———————————————-

主　催　　　株式会社ファンドソリューション
後　援　　　財団法人日本ビルヂング経営センター
協　賛　　　一般社団法人地域金融経済調査会
不動産時価会計実務研究会
株式会社日本橋鑑定総合事務所

会　場　　　主婦会館・プラザエフ・スイセン>>地図
ＪＲ・地下鉄四ツ谷駅前（麹町口）
TEL：03-3265-8111

受講料　　　13,000円（一般）
協賛・後援団体割引＝10,000円（3,000円引き）
※1社から２名以上参加の場合、お二人目から＝10,000円（3,000円引き）
※ 日本ビル経営管理士会(JBMS)会員、
平成21年度ビル経営管理講座受講生は10,000円となります。

《終了致しました。ご来場誠にありがとうございました》

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【最新事務所ニュース】

2011年04月05日(火)一般事務職員募集（終了）
2011年03月14日(月)東北地方太平洋沖地震により被災されました方々に、心よりお見舞い申し上げます。
2011年03月10日(木)当社HPに外資系投資家向け英文サイトをリニューアル追加しました。
2011年01月24日(月)週刊住宅に弊社代表記事が掲載(旅館DD第1回連載)されました。
2010年12月30日(木)～2011年1月3日(水)まで年末年始休暇とさせていただきます。
2010年10月01日(金）上場企業向けIFRS社内研修サービス（講師：米国公認会計士、対象；経理部等、１ｈ程度）承ります。詳細はお問い合わせください。資料サンプルはこちら。
2010年9月27日(火）日本橋1丁目日本橋東ビル7階(旧事務所の隣ビル）に事務所移転しました。
2010年8月20日(金)上場企業IR担当者様向けに、IFRS国際会計基準対応：賃貸不動産の時価評価の特集を当サイトな内に組みました。
2010年8月12日(木)～16日(月)まで夏季休暇とさせていただきます。
2010年7月01日(木)月刊プロパティマネジメント2010年7月号に弊社記事が紹介されました。
2010年6月23日(水)全国賃貸住宅新聞に新書紹介されました。
2010年6月14日(月)不動産鑑定士（パートナー）募集 (条件：公的土地評価員登録者）。詳細はお問合せ下さい。
2010年6月12日(土)日本不動産鑑定協会に掲載の弊社スタッフ採用募集を締め切りました。多数のご応募ありがとうございました。
2010年4月5日(月)弊社代表の著書「ライバルと差がつく!不動産担保評価はじめの一歩!!」(MK書院社)が出版されました(ｱﾏｿﾞﾝﾄﾞｯﾄｺﾑ)。
2010年2月9日(火)IFRS米国公認会計士とタイアップセミナーが終了しました。ご来場誠に有難うございました。
2010年2月4日(木)弊社の取り組みが不動産経済通信2月3日号に掲載されました。
2010年2月3日(水)建築困難土地セミナーが終了しました。ご来場誠に有難うございました。
2010年1月28日(木)不動産時価会計セミナーが終了しました。ご来場誠に有難うございました。
2010年1月14日(木)日本経済新聞に不動産時価会計セミナー告知が掲載されました。

賃貸等不動産⑥CRE戦略への活用

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■ CRE戦略への活用

賃貸等不動産の時価は「注記」という形で開示されますが、あくまで注記に過ぎず簿価を変動させる必要がないため、損益計算書や貸借対照表等の決算本体への影響はありません。

しかし、財務諸表に記載しないにしても、「時価」が開示され、簿価との開差（「含み益」や「含み損」など）が判明するため、個々の不動産の現在の価値を把握できることになります。

この開示された時価は、いわゆる保有不動産の「成績表」と言えるでしょう。

例えば、含み損を抱える不動産であれば、キャッシュフローの改善策を検討すること等を通じて、不動産価値を向上させることが可能となります。

不動産を単なる物理的生産財ではなく、経営資源として捉え、計画的かつ適切な対応を推進することにより、コストの適正化や機会損失の回避、リスクへの対応の実現を図ることがCRE戦略には不可欠です。

その入口として、不動産の時価評価が保有不動産の有効活用へつながっていくことが期待されます。

chintai-jika_kaiji

※CRE（Corporate Real Estate）戦略とは、企業が利用（所有・貸借）する不動産（企業不動産）について、「企業価値向上」の観点から経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方を示すもの。

‐国土交通省「企業不動産の合理的な所有・利用に関する研究会報告書（平成19年3月）より‐

賃貸等不動産⑤注記事項

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■ 賃貸等不動産の注記事項

注記すべき主な内容は下記の4点です。

①賃貸等不動産の概要
②賃貸等不動産の貸借対照表計上額及び期中における主な変動
③賃貸等不動産の当期末における時価及びその算定方法
	（ア）当期末における時価　（A or B）
		A．観察可能な市場価格に基づく価額
		B．市場価格が観察できない場合には合理的に算定された価額
			※「不動産鑑定評価基準」による方法または類似の方法に基づいて算定
	（イ）算定方法　（A or B）
		A．自社における合理的な見積り
		B．不動産鑑定士による鑑定評価等
④賃貸等不動産に関する損益

○注記例

当社及び一部の子会社では、東京都その他の地域において、賃貸用オフィスビル（土地を含む。）を有しております。平成22年3月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は***百万円（賃貸収益は営業外収益に、主な賃貸費用は営業外費用に計上）、減損損失は***百万円（特別損失に計上）であります。

また、当該賃貸等不動産の連結賃貸借表計上額、当期増減額及び時価は、次の通りであります。

（単位：百万円）
連結貸借対照表計上額			当期末時価
前期末残高	当期増減額	当期末残高
1,000	30	970	1,200

（注1）連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

（注2）当期増減額のうち、主な増加額は不動産取得（***百万円）であり、主な減少額は減損損失（***百万円）であります。

（注 3）当期末の時価は、主として不動産鑑定士による鑑定評価額※であります。

※自社における合理的見積りを採用した場合には、

『　「不動産鑑定評価基準」に基づいて
自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む。）』

と記載することになります。

賃貸等不動産④算定方法

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■ 時価算定が必要な場面とその算定方法

時価算定が必要な場面はフローチャートの①～③に当たりますが、それぞれ異なる算定方法が認められています。
全ての賃貸等不動産について不動産鑑定士による鑑定評価が必要となるわけではありません。
一部簡便な方法も認められていますので、企業内部での評価も可能です。

具体的な算定方法については、「簡便な方法に基づいた算定価格」の求め方」をご参照下さい。

①賃貸等不動産の総額についての重要性を判断する際に賃貸等不動産の時価を算定する場合（フローチャート①）
	〈算定方法〉
	簡便な方法に基づいた算定価格（一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標に基づく価額等）により賃貸等不動産の貸借対照日における時価を基礎とした金額と総資産の金額を比較して、賃貸等不動産の総額についての重要性を判断します。 →具体的な算定方法は「簡便な方法に基づいた算定価格」の求め方」へ
②賃貸等不動産の時価を財務諸表に注記するために賃貸等不動産の時価を算定する場合（フローチャート②③）
	〈算定方法〉
		フローチャート②　個々の賃貸等不動産について重要性があるケース
		A．自社における合理的見積り
		B．不動産鑑定士による鑑定評価等
		フローチャート③　個々の賃貸等不動産について重要性が乏しいケース
		簡便な方法に基づいた算定価格（一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標に基づく価額等）を時価とみなすことができます。 →具体的な算定方法は「簡便な方法に基づいた算定価格」の求め方」へ

賃貸等不動産③時価開示の流れ

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■ 賃貸等不動産の時価開示のフローチャート

時価開示（注記）のフローチャートです。

chintai-jika_hantei

賃貸等不動産②具体的な範囲

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■ 賃貸等不動産の具体的な範囲

賃貸等不動産に該当する具体的な範囲は下表の通りです。
まずは保有不動産が賃貸等不動産に該当するか否かを判定します。

①貸借対照表において投資不動産として区分されている不動産
	投資の目的で所有する土地、建物その他の不動産として、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」第33条により、「投資不動産」として区分されている不動産。
②将来使用が見込まれていない遊休不動産
	遊休不動産のうち将来の使用が見込まれていないものは、処分によるキャッシュフローしか見込めず、時価そのものが企業にとっての価値であるとして、賃貸等不動産に該当する。
③賃貸されている不動産
	・オフィスビル、共同住宅、駐車場
	・第三者が運営しているホテル、ゴルフ場
	・開発中・再開発中の不動産、一時的に借り手が存在していない不動産
	・信託不動産
	・リース取引の対象となっている不動産
※開示対象外：棚卸資産、自社工場、自社運営のホテル・ゴルフ場、一部賃貸のオフィスビル（賃貸部分の割合が低いもの）、ファイナンス・リース取引の貸し手における不動産等

賃貸等不動産①概要

賃貸等不動産の時価￤コメント＆トラックバック(0)

■ 「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」の概要

▼セミナーダイジェストをご案内しています（2分15秒）▼

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写真

写真2

日刊不動産経済通信平成22年2月3日号

(ア) 背景

「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」および「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針」においては、
① 平成20年8月に「金融商品に関する会計基準」が改正され、事実上事業投資と考えられるものも含め、全ての金融商品の時価等が注記対象とされたこと
② 国際財務報告基準（IFRS）では国際会計基準（IAS）第40号「投資不動産」において、投資不動産は、時価評価と原価評価の選択適用とされ、原価評価の場合に時価を注記することとしており、会計基準の国際的なコンバージェンスを図る必要があること
等から、賃貸等不動産に該当する場合には、平成22年3月31日以降終了する事業年度の年度末に係る財務諸表について賃貸等不動産の時価等の開示（時価を注記）が求められることになり、原則として不動産鑑定評価基準に則った時価算定を行うことが義務付けられました。

日本橋鑑定総合事務所では、
平成22年3月期以降の決算時に対応する
時価評価サポートサービスを提供させて頂きます。

(イ) 用語説明
1. 時価・・・
「時価」とは、公正な評価額をいい、通常、観察可能な市場価格に基づく価額をいい、市場価格が観察できない場合には合理的に算定された価額をいいます。（賃貸等不動産会計基準第4項（1））
尚、賃貸等不動産に関する合理的に算定された価額は、「不動産鑑定評価基準」による方法または類似の方法に基づいて算定することとされています。

2. 賃貸等不動産・・・
「賃貸等不動産」とは、棚卸資産に分類されている不動産以外のものであって、賃貸収益またはキャピタルゲインの獲得を目的として保有されている不動産（ファイナンス・リース取引の貸手における不動産を除く）をいいます。
尚、物品の製造・販売、サービス提供、経営管理に使用されている場合は、賃貸等不動産には含まれません。（賃貸等不動産会計基準第4項（2））
賃貸等不動産の具体的な範囲については、「賃貸等不動産の具体的な範囲」をご参照下さい。

(ウ) 適用時期
平成22年3月31日以後終了する事業年度の年度末に係る財務諸表から適用されます。
（四半期財務諸表に関しては翌事業年度からの適用、中間財務諸表に関しては、平成22年4月1日以後開始する事業年度の中間会計期間から適用することを原則としています。）
また、当該事業年度以前の事業年度の期首からの適用も認められています。

尚、新たに注記することとなる事項は、会計基準の変更に伴う会計方針の変更には当たりません。

■ その他の不動産関連の会計基準との比較

日本基準においては、従来「取得原価主義」が広く採用されてきましたが、近年、国際会計基準とのコンバージェンスを図る観点から、「時価会計主義」への転換が進みつつあります。
不動産に関連する会計基準についても、ここ数年導入・改正が続いており、会計基準の転換期といえます。

	賃貸等不動産の時価等の注記	固定資産の減損に係る会計基準	棚卸資産の評価に係る会計基準
適用時期	平成22年3月31日以後終了する事業年度	平成17年4月1日以後開始する事業年度	平成20年4月1日以後開始する事業年度
対象資産	賃貸等不動産	固定資産	棚卸資産
評価額	公正な評価額	回収可能価額（正味売却価額と使用価値のいずれか大きい方）	正味売却価額
損失計上の判断基準	損失計上はない時価の注記	割引前CFの総額が帳簿価額を下回る場合には損失計上	正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には損失計上

※賃貸等不動産の時価等の注記は、減損会計基準や棚卸資産会計基準と異なり、
時価が簿価を下回っても簿価を切り下げる必要はありません。

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IFRS米国公認会計士とタイアップセミナー

2010年2月９日(火)セミナー当日の様子を掲載しております。

ご来場誠にありがとうございました。

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