ノンリコースローンに伴うに伴う鑑定評価

◇ノンリコースローンとは？

ノンリコースローンとは、不動産そのものの収益力を担保に融資することをいいます。

不動産価値が下落して融資の元本を割っても、原則として、担保不動産以外の資産での返済を求められることはありません。

この場合、不動産所有者の信用力（たとえば倒産）から法的分離するためにＳＰＣを設立し、融資を受けるのが通常となっています。

◇ノンリコースローンのメリット
①借り主の資産やクレジット（信用）に依存せずに、仮に借り主の信用力が低くても、不動産次第で融資が可能

②担保不動産のみを対象とした貸し出しとなるため、借り主の自己資金部分に余裕が生まれ、次案件につながりやすい（リピーターになりやすい）

などがあげられます。

◇ノンリコースローンのデメリット
返済の義務が保証人に及ばず、債権の保全は担保不動産のみとなる

精度の高い不動産評価を実施すること、及び充分な担保掛目をとることでデメリットをカバーする必要があります。

◇鑑定評価には高い信用が求められる

担保となるのは、不動産のみとなるため、金融機関が与信を判断するポイントは“対象不動産の収益力のみ”となります。

したがって、まず担保となる不動産に対してデューデリジェンスが必要となります。
ローン実行までの流れは次の通りです。

１．不動産デューデリジェンス・担保評価

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２．正式な不動産鑑定

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３．リスクの透明化をはかる

◇デューデリジェンスのポイント

対象物件は、基本的にはキャッシュフロー（収益）を生み出す不動産となります。

安定したキャッシュフロー	元利支払の原資となりますので、安定したキャッシュフローが求められます。また、物件の評価額を持続するためにも必要です。
物件の流動性が高いこと	デフォルトが生じたときは、担保物件を売却して回収することになるため、流動性が低い場合は処分に手間と時間がかかります。
借り手の信頼性	担保物件の価値に着目して融資するので、担保物件を適正に維持管理できることが必要となります。
物件の汎用性	テナントが退去した場合にすぐに新しいテナントが見つかるかどうか等を調査します。

◇  ノンリコースローンの手続きとデューデリジェンス

１. 書類の提出
融資の相談に応じ、必要書類を提出いただきます。
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２. 仮条件の提示
提出された書類で審査し、融資仮条件を提示します。
⇒この段階で不動産デューデリジェンスがお役に立ちます。
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３. 融資の申し込み
仮条件に納得していただければ、融資の申し込みを受ける。
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４. 物件調査
不動産鑑定評価、エンジニアレポート、地震リスク分析・土壌汚染調査など実施する
⇒この段階で不動産鑑定書を取得する必要があります。
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５. 本条件の提示
デューデリジェンスの結果を受けて、ローン条件を決定します。
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６. 契約および事務手続きの実行
ＳＰＣ設立、契約書作成などを進行します。
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７. ローン実行