相続財産の評価コンサル

不動産鑑定を入れることによって、相続土地の評価は大きく減額できる場合があります。

相続財産を評価する方法は、国で「財産評価基本通達」というものを定めています。相続税路線価に基づくのですが、これらは画一的な簡便法ですので、土地の規模が大きかったり、高低差があったり、がけ地だったりすると、実際の評価額は財産評価基準での評価額よりも下がることになります。

以下、不動産鑑定評価により大きく節税できた実例を紹介します。
 実例

税理士事務所経由でご紹介を受けたある個人の地主様から、栃木県内の相続土地の鑑定評価をご依頼いただきました。調査する項目が多く、実際の作業として約１ｹ月半ほどかかる大変な作業でした。

 相続税申告にあたって、はじめから不動産鑑定書を添付して税務署に申告しようとしたのですが、担当の税理士から「仮に鑑定書否認があったとき、延滞税が高くついてしまう」というアドバイスをいただきました。

そこで『まずは財産評価基準に基づく評価で申告を済ませます。つまり高い税金を一度納税します。その後、更正の請求（申告期限から１年以内）により税金還付を受けようという案です。こうすることで、仮に評価が否認された時の延滞税等を支払うリスクから開放されます。』というスキームとしました。

本件業務の全体のスケジュールは、以下のようなものです。

平成20年12月
　相続発生
平成21年7月頃
　当事務所にご相談
平成21年8月頃
　相続税申告
平成22年6月
　更正の請求（不動産鑑定書添付）
平成22年11月
　税務署から税理士事務所に否認の連絡がはいる
　税理士と同行して管轄税務署に説明に赴く
平成22年12月
　当事務所より再鑑定書を提出
平成23年1月
　税務署から税理士事務所に「再鑑定書を受け付ける」旨の連絡

まだ田畑が残る地域で、大きな敷地の木造家屋にお住まいで、農家のお母さんと息子さんを訪問し、今回の相続税還付の為の不動産鑑定のご依頼をお受けいたしました。

当事務所の不動産鑑定によって、相続税のうち土地評価分の約９００万円の還付が可能となりました。

【当初相続税額】２，５００万円

【更正の請求後】１，６００万円

【減額】　　　　　　９００万円

このような土地評価のポイントは、

①周辺の土地に比べて規模が大きいこと

②宅地として利用するためには造成工事費など目に見えない費用が過大にかかること

③開発道路や敷地延長部分の評価減があること

④地価公示などの指標価格が近隣になかったり、選定替えによってポイント地点の変更がみられること

⑤実勢価格を分析できる多くの取引事例が収集可能な地域であること

などが挙げられます。

また不動産鑑定業者への依頼のポイントは、

①地元の不動産鑑定士を避けること

②地主の立場になって行動してくれること

③税理士事務所と連携して不動産鑑定を処理できること

④経験豊富な不動産鑑定士を選ぶこと

が挙げられます。

 特に①②のポイントの補足ですが、多くの不動産鑑定士は公的評価業務を国や税務署から受託しているため、国や税務署と対立する鑑定書を書けないということです。更正の請求は一度申告した後の再提出になるので目立ってしまうわけです。