借地の立退料の交渉資料

借地の立退交渉の際に、借地人から立退き料の支払いを要求されるケースがあります。

この際、借地権の立退き料の算定方法がポイントとなります。

借地権の実務では、立退き料は通常、借地権の価格ということになります。

借地権の価格を正確に知るには、厳密には不動産鑑定によるしかないのですが、ここでは

基本的な考え方をご紹介します。

1．相続税路線価による割合法

借地人にも地主にも１番分かりやすい計算方法です。路線価に借地権割合をかけて、土地の個別性を考慮して借地権価格を計算する方法です。

具体的には、坪100万円×地積20坪×借地権割合70％＝1400万円といった感じで借地権価格を計算します。

更地価格は、相続税路線価の価格を採用する方法と、実勢価格水準を採用する方法の２パターンがあります。裁判所では実勢価格水準を採用しますが、昨今地価が下落していますので、実勢価格　＞　路線価とは必ずしもなりませんので注意が必要です。

2．借地権の市場売却価格を前提として借地権を計算する方法

この方法は少し複雑です。まず、仮に今の借地権を第三者に売却するとすればいくらになるかを査定し、そこから諸経費を控除して、借地権の実勢価格を判定していく方法です。

通常、借地権を購入する一般エンドユーザーは限定されてしまいますので、想定される購入者は建売業者となります。

実際の計算例を示します。

この計算方法により借地権の立退き料の最低ラインがわかります。

（建売業者の収支計算例）

①販売予測

借地権付新築戸建として

3,000万円

②建築費用

1,500万円

③販管費

250万円

④建替承諾料

100万円

⑤建物取壊費用

100万円

⑥購入時仲介手数料

20万円

⑦建売業者の粗利

300万円

①－（②～⑦）より、

借地権購入可能価格730万円となります。

借地人が建売業者にこの価格で売却する場合は、さらに地主に譲渡承諾料100万円、売却時仲介手数料を約30万円の経費がかかります。

よって、730万円－100万円－30万円＝600万円。

この金額が借地権の立退き料の最低ラインとなります。