ホテル、旅館の鑑定評価

ホテル、旅館は鑑定実務上、特殊物件に該当しますので、不動産鑑定にあたっては、高度な知識と経験が必要です。

当社が受託する場合に、特に重視するチェックポイントは次の通りとなります。

◇建築基準法関係

ホテル・旅館は通常、敷地や建物規模が大きく、築年数も経過しています。建築基準法関係で特に注意したいのは、建築確認及び検査済証等による遵法性調査です。また、建築から現在までに増改築を繰り返している場合も多く、当該部分の建築計画概要書による確認等が必要となります。市町村役場の建築課等の窓口において、過去の建築台帳で対象不動産をひとつずつ調査しますので、これだけで半日以上要します。

◇都市計画法関係

敷地について開発許可を取得しているかどうかを確認する必要があります。開発許可を取得している場合は、その証明となる許可年月日や許可番号を調査します。また、併せて開発登録簿や開発図面の写しを入手します。開発許可が必要な敷地規模にかかわらず許可を取得していない場合は、その理由を開発審査課などで聴取します。

◇図面

敷地が大きいこと、古い地域であること等の理由により、法務局備え付けの公図が正確に整備されていない場合が多くあります。公図を複数枚張り合わせて対象敷地を確定することも珍しくはありません。また、固定資産税課等では、課税目的のために地積図や土地宝典図を保存・整備している場合がありますので、併せて閲覧し、物件を確定していきます。特に、青地・赤地がある場合は、その払い下げの手続きも確認しておきます。

◇課税路線価、又は近傍標準宅地価格

固定資産評価証明書の入手が困難な場合には、固定資産税・都市計画税の税額を査定する必要があります。この計算の基礎となる課税路線価を調べます。前面道路に路線価が付されていない場合は、近傍標準宅地価格を調査します。その際、各市町村ごとに決定されている対象地域の固定資産税・都市計画税の税率も聴取します。

◇温泉掘削許可

温泉旅館の場合には、掘削許可を取得しているかどうか確認します。調査先は都道府県の保健所等が管轄しています。私有地であっても温泉開発は自由に認められるものではなく、自然環境保全や乱開発防止の目的から許可を取得する必要があります。

◇温泉利用許可

温泉を公共の浴用又は飲用に供する場合には、あらかじめ温泉利用許可を受けることが必要です。都道府県では温泉台帳などが整備されており、閲覧することで温泉利用許可の申請者が分かります。この調査によってオペレーター（運営者）の有無を確認することができます。

◇温泉源泉数

対象地域全体の源泉数を調査することによって対象地の希少価値がわかり、評価に影響を及ぼす重要な要素になります。また、新規掘削ができるかどうかも確認します。新しい源泉ができると他の旅館にも影響を及ぼすので、規制している場合もあります。地域の温泉組合などに問い合わせますが、組合長は地域の有名旅館の社長が兼任している場合があります。依頼者が金融機関やサービサーの場合は、所有者が関知せずに債権売却の話が進んでいるケースが一般的なので、対象物件の特定や調査背景などを迂闊に漏らさないように注意する必要があります。

◇旅館業法

旅館業法上の許可の取得の有無を調査します。許可申請者、許可日のほか客室数等も調査します。旅館内のパンフレットなどで客室数を把握できればよいのですが、稼動していない客室もありますので、許可上の客室数のほうが正確な場合があります。価格試算の段階で客室あたりの単価を検証するのに必要となります。

◇保安林等森林法関係

ホテル・旅館の背後に山林があり、それらが一体となって対象不動産を形成している場合があります。山林部分が保安林等に指定されている場合は、指定されている部分の確定、伐採・掘削制限等、建築上の制限を調査します。また森林計画図、森林台帳の閲覧により、森林の大まかな位置関係を知る手がかりとなります。

◇観光入込数、宿泊数

対象地域全体の観光入込数、宿泊数の過去3年間の推移を、都道府県、市町村、当該温泉地域、競合する温泉地域ごとに調査します。地域ごとの数字を比較検討することにより、観光客や宿泊客の現況や将来の動向を読み取る手がかりとなります。

◇競売物件調査

管轄地方裁判所で、ホテル、旅館の競売事例を調査します。競売3点セットとよばれる資料のなかに基準価格や地域の市況など参考になるコメント、情報、資料を入手できる場合があります。

◇対象物件内部のチェックポイント

宿泊客の立場となってサービス内容をチェックしていきます。

・  ロビーの印象、清掃状況、フロントの対応等

・  客室内の状況、清潔感、建具の更新、客室からの外観景色、テレビ・エアコン等の設備状況

・  大浴場の状況、清掃状況、清潔感、温泉の質・量等

・  料理の質・量、サービス、対応など

◇損益計算書（P/L）分析

対象物件の損益計算書につき少なくとも3年分を分析します。ここでは売上高、仕入高、売上原価、売上総利益、人件費、販売費および一般管理費、償却前営業利益の推移を比較・検討します。

◇土地の相場

通常、土地の規模が大きいため、売却可能価格の算出は難しいところです。土地相場算出の手がかりとして、まず、地域内の標準的な画地の取引相場、マーケット情報を調査します。周辺の取引事例地の調査・分析、地元精通者への取材などをおこない、適正価格を査定していきます。

◇温泉の状況ヒアリング

温泉街としての観点から都道府県、市町村、温泉地域ごとの市場性、繁華性、当該地域と競合する温泉地域との優劣・特色などのエリアマーケットを調べていきます。例えば「客室数が少なく旅館自体は小さいものの、高級志向で有名な△△温泉が人気で、これまで団体客ニーズを中心としてきた当該地域である○○温泉の来客は少なくなっている」といったマーケット情報を入手していきます。

◇競合ホテルの洗い出し

当該ホテル・旅館と競合するホテルの名称、収容人数、客室数、サービスプランなどを調べます。

◇レポート事例

◇ 評価概要 ◇

物件の所在：静岡県○○市

物件種類  ：老舗旅館

道　　路　：6ｍ公道

地　　積  ：10,000㎡

建　　物　：8,000㎡

路線価評価：28千円/㎡　×　10,000㎡　×　≒　280,000千円

◇旅館鑑定評価事例

１．調査結果の概要

【地域性の分析】

①対象不動産はJR○○線「○○」駅南東方約○ｍに位置する。○○市は「住みたい、訪れたい、自然豊かなやすらぎのまち」のキャッチフレーズを掲げる、人口約○万人の地方都市で、観光温泉地の他、水産業も盛んな地域である。周辺地域は温泉旅館を主として形成される地域である。

②○○温泉は、△△、□□とともに日本でも指折りの温泉地である。明治時代末期からの手掘りから機械掘りに発達し、源泉の数は急激に増え、現在では温泉湧出量は○○口（現用○○口）を数え、毎分32,000ﾘｯﾄﾙ（25～68℃）にものぼり、豊かな湯量は温泉県といわれる○○県においては第1位、全国でも第4位である。

③○○市内の宿泊施設は、軒数では寮・保養所が最も多く全体戸数○○戸のうち約40％を占めており、次いでペンションが約26％を占めているが、収容人数では温泉旅館が最も多く全体34,000人のうち約46％を占めている。

④○○市の観光客数は、平成3年に896万人で過去最高を記録したが、それ以降は減少傾向にあり、平成16年では約675万人となり約25％減少したが、その後はほぼ横ばいで推移している。また宿泊数も減少傾向にあり、平成3年では観光客数の約44％を占めていたが、平成14年では約41％となった。

⑤○○市の観光圏域は、東京都、神奈川県、埼玉県からの観光客が多く、平成14年では3都県の合計が約73％であり、県内からの観光客は約9％に留まっている。

⑥本件旅館の競合旅館として、◇ホテル（客室数：160室、収容客数：800人）、ホテル▽▽（客室数：99室、収容客数：600人）等の海を望める旅館が挙げられる。

【個別性の分析】

①対象建物は旅館1棟、客室数50室・収容客数300名であり、築年並みの劣化が見られるほか、維持管理の状態、内装設備は普通程度と思料される。

②旅館の来客数は平日、日帰り温浴は満員であり盛況であると思料される。

③その他許認可

a)旅館業許可XXXX年X月X日第X号　申請者：Y、ｂ)温泉利用許可XXXX年X月X日日付XXXX年X月X日第X号、ｃ)掘削許可XXXX年X月X日第X号　申請者：Y

２．マーケット情報の調査結果

①対象地周辺（○○市△）における100坪程度の別荘分譲地は坪15万円～20万円で取引されている。

②分譲地内でも敷地内が傾斜地であったり、前面道路が極端に狭いなどの物件も多くみられ、実際の取引価格には幅がある。

③地元精通者である某業者によると、温泉の引き込みの有無等も価格に影響を及ぼすとのことであった。

３．価格調査結果

①コストアプローチ（原価法による積算価格の査定）

(1)  土地
標準価格をマーケット調査結果より45千円/㎡と査定。

個性率を、規模等を考慮して60％と査定。

対象土地を45千円/㎡　×　60％　＝27千円/㎡と査定。

よって、土地総額を27千円/㎡×10,000㎡＝270,000千円とした。

(2)  建物

建物の築年数・規模等を考慮し、再調達原価に対する現価率を乗じて150,000千円と査定した。

(3)  積算価格
上記を考慮のうえ、土地価格に建物価格を加算して積算価格を270,000千円＋150,000千円＝420,000千円と決定した。

②インカムアプローチ（収益還元法による収益価格の査定）

(1)総収益

対象旅館をホテルオペレーターに賃貸借することを前提として、マーケット資料を収集・分析のうえホテルオペレーターへの賃料を45,000千円/年と査定した。

(2)総費用

上記の収入に対する費用として、固定資産税・都市計画税、資本的支出の積立金、損害保険料相当額の合計を5,000千円/年間と査定した。

(3)純収益

総収益から総費用を控除して純収益を40,000千円/年間と査定した。

(4)  キャップレート

対象不動産の投資対象としての個別性、非流動性、資産としての安全性等を総合的に勘案し、対象不動産の還元利回りを8%と査定した。

(5)  収益価格

純収益40,000千円　÷　キャップレート　8％　≒　500,000千円と査定。

③ホテルインカムアプローチ

(1)P/Lの時系列的比較、検討

過去3年間の損益計算書（P/L）を比較・検討した。具体的には売上高、仕入高、人件費（給与手当）、販売費および一般管理費(※)。売上高の推移、分析、費用項目の推移と売上高に対する占有率、リストラ要素の有無などをひとつずつ検討した。

(2)GOP (Gross Operating Profit )

GOPとは、ホテル運営の売上高から経費を控除した収益のことをいい、ホテル事業独特の指標として使われている。旅館、ホテルの種別によって異なるが、15～22%程度となっている。 当該P/Lを分析して標準的なGOPを　55,000千円と判定した。

(3)ホテルインカム価格

GOP　　55,000千円 ÷　10％　＝　550,000千円

(※)販売費および一般管理費の項目内容の例示

清掃費、客引手数料、奉仕費、衛生費、外注費、退職金、法定福利費、福利厚生費、賄費、求人費、広告宣伝費、案内所経費、交際接待費、旅費交通費、電灯電力量、水道料、燃料費、温泉料、保守料、消耗品費、事務用消耗品費、婚礼消耗品費、装飾費、地代家賃、通信費、賃借料、組合費、図書印刷費、研修費、寄付金、会議費、租税公課、保険料、顧問料、雑費、修繕費など

④鑑定評価額

上記①②③を検討のうえ、対象不動産の鑑定評価額を55,000千円と決定した。